Für die Veränderung des Kostenverteilerschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist auch dann ein sachlicher Grund erforderlich, wenn sich dieser Beschluss auf eine so genannte „Öffnungsklausel“ in der Gemeinschaftsordnung stützt.

LG Köln (29 S 102/09)  - 15.10.2010

Die von der HAUSGRUND WEG-Verwaltungen GmbH verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft sieht in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) vor, dass mit einem Mehrheitsbeschluss von 2/3 aller Stimmen der Kostenverteilungsschlüssel verändert werden kann. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit der entsprechenden Mehrheit, dass künftig die Kosten der Instandsetzung und Erneuerung der Fenster der einzelnen Wohnungen (hier: Fenster verbleiben im Gemeinschaftseigentum) von dem jeweiligen Eigentümer getragen werden. Hiergegen richtete sich die Beschlussanfechtung eines einzelnen Miteigentümers.
Das AG Köln wies die Anfechtungsklage des Miteigentümers als unbegründet zurück. Nichtigkeitsgründe waren für das AG Köln nicht ersichtlich. Der angefochtene Beschluss entsprach ordnungsgemässer Verwaltung und wurde mit der erforderlichen Mehrheit (49 von 53 Stimmen) gefasst. Inhaltliche Mängel waren ebenfalls nicht ersichtlich. Die mit der erforderlichen Mehrheit beschlossene Kostenverteilung zu Lasten des jeweiligen Eigentümers war demnach nicht zu beanstanden.
Das LG Köln hob das Urteil auf. Ein solcher Beschluss der Eigentümergemeinschaft wäre auf Basis des § 16 Abs. 4 WEG nichtig gewesen, da er nicht nur einen Einzelfall regelte, sondern Dauerwirkung haben solle. Es war somit zu beurteilen, ob der Beschluss in der Gemeinschaftsordnung eine Rechtfertigung findet. In § 16 Abs. 5 WEG ist dazu bestimmt, dass die Gemeinschaftsordnung weiterhin Bestand hat, wenn sie eine einfacherer Abänderungsmöglichkeit gegenüber § 16 Abs. 4. WEG vorsieht. Dies ist zu bejahen, als keine 75% der Köpfe notwendig sind, sondern nur 2/3 aller Miteigentumsanteile. Zudem lässt die Gemeinschaftsordnung eine Dauerregelung zu, während die gesetzlichen Bestimmungen nur die Einzelfallregelung ermöglicht.
Dennoch hat das LG Köln den Beschluss als rechtwidrig angesehen, weil kein sachlicher Grund für die Veränderung des Verteilungsschlüssels gegeben sei. Das LG Köln ist der Auffassung, dass auch für die Neuregelung im § 16 WEG oder bei gleicher Abänderungsintention auf der Basis einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel stets ein sachlicher Grund gegeben sein muss. Allein die (mögliche) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels lasse im vorliegend Fall keinen sachlichen Grund erkennen. Es wäre keine besondere Veranlassung gegeben, vom Verteilungsschlüssel der Miteigentumsanteile auf den Verteilungsschlüssel „Kosten je Wohnung“ für die Instandsetzung und Erneuerung der Fenster zu wechseln. Daher sei der Beschluss rechtswidrig.
Gleichwohl hat das LG Köln die Revision zugelassen.

HAUSGRUND Anmerkungen:
Die HAUSGRUND WEG-Verwaltungen GmbH hat für die Eigentümergemeinschaft beim Bundesgerichtshof (BGH) Revision einlegen lassen.
Bisher wird in der Literatur angenommen, dass für die Veränderungen von Verteilungsschlüssel sachliche Gründe bestehen müssen. Allerdings wird ein sachlicher Grund schon dann als gegeben angesehen, wenn der neue Verteilungsschlüssel nicht willkürlich sei. Somit soll ein sachlicher Grund nur negativ abgegrenzt und nicht eine besondere Rechtfertigung gesucht werden (vgl. Jennißen, WEG, § 16 Rz. 39 ff.). Die sachbezogene Kostenverteilung für die Instandsetzung und Erneuerung der Fenster einzelner Wohnungen auf den jeweiligen Eigentümer ist nachvollziehbar und kein willkürlicher Akt.
Dies sieht das LG Köln vorliegend anders. 

HG 01.02.2010 / Bm