Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09

. . . Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt „Ausgaben/Einnahmen“ eine Position „Zuführung Rücklage Haus“ mit einem Gesamtbetrag und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers und in dem Abschnitt „Entwicklung der Rücklagen“ den gleichen Betrag als „Zugang zur Rücklage Haus“ aus.
Der ausgewiesene Betrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gemäss dem Wirtschaftsplan. Der Betrag steht tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben.
Die Jahresabrechnung wurde mehrheitlich beschlossen. Dagegen richtet sich die Anfechtungsklage der Kläger. Sie sind der Ansicht, in die Abrechnung dürfen nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.
Das Amtsgericht hat u. a. den Tagesordnungspunkt über die Beschlussfassung der Jahresabrechnung (insgesamt) für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen, allerdings die Revision zugelassen.

Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das betreffende Wirtschaftsjahr für rechtswidrig. Die (bisherige) Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts, in der Abrechnung könnten die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem Soll-Betrag ausgewiesen werden, wenn Rückstände bestünden – weil zu befürchten war, bei Ausweisung der Ist-Beträge könnte die Abrechnung als teilweise Änderung des Wirtschaftsplanes verstanden werden – ist überholt. Es besteht kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlichen geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen.
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäss § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Dem genügt eine Abrechnung nicht, wenn sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- und Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Anders als die sonst genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlung zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss.
Geschuldete (Soll-Beträge), jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage, können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein Buchhaltungskonto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen.
Es dürfen deshalb nur die tatsächlichen Einnahmen und tatsächlich erfolgten Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

HAUSGRUND-Anmerkungen
Auch wenn die Ausführungen der BGH-Entscheidung teilweise unglücklich formuliert sind, so wird deutlich, dass die Jahresabrechnung des Verwalters die tatsächlichen Vermögensverhältnisse der Eigentümergemeinschaft widerspiegeln sollen. Dies wird nur dadurch erreicht, dass in der Jahresabrechnung bzw. in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage die tatsächlichen vorhandenen Geldmittel (Ist-Zustand) den geforderten Geldern (Soll-Zustand) gegenüber gestellt werden.
Die Abrechnungen der Firma HAUSGRUND WEG-Verwaltungen GmbH berücksichtigen dies schon seit Jahren. So können die Wohnungseigentümer aus der Jahresabrechnung erkennen, ob ausreichende liquide Geldmittel (Vermögen) vorhanden sind oder ob wegen Wohngeldausfälle eine Rücklage nicht in ausreichender Höhe angespart werden konnte.

HG 17.02.2010 / Bm