Die Entlastung des Verwaltungsbeirates widerspricht einer ordnungsgemässen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kom-men und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.

BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09

. . . Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung weist in der Darstellung der Rücklagen die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf.
Der ausgewiesene Betrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gemäss dem Wirtschaftsplan. Der Betrag steht tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge (Wohn-/Hausgeld) zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben.
Die Jahresabrechnung wurde mehrheitlich beschlossen und dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat die Entlastung erteilt.
Dagegen richtet sich die Anfechtungsklage der Kläger. Sie sind der Ansicht, in die Abrechnung dürfen nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.
Das Amtsgericht hat u. a. den Tagesordnungspunkt über die Beschlussfassung der Jahresabrechnung (insgesamt) für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen, allerdings die Revision zugelassen.

Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das betreffende Wirtschaftsjahr für rechtswidrig.
Damit entfällt auch die Grundlage für die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates.
Die Entlastung des Verwaltungsbeirates widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats einer ordnungsgemässen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung oder den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall liegt vor, wenn die vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.


HAUSGRUND-Anmerkungen
Der BGH führt damit seine Rechtsprechung bezüglich der Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates fort (BGHZ 156,19). Dabei geht der BGH davon aus, dass der Verwaltungsbeirat (Rechnungsprüfer) Kenntnisse über die nach der Rechtsprechung geforderten Vorgaben an eine WEG-Abrechnung haben muss. Fehlt es an diesen Kenntnissen, besteht für den Verwaltungsbeirat/Rechnungsprüfer das Risiko, bei einer fehlerhaften Jahresabrechnung keine Entlastung zu erhalten und damit in der Verantwortung zu verbleiben und möglicherweise Ansprüche gegen sich gelten lassen muss.
Die Firma HAUSGRUND WEG-Verwaltungen GmbH bietet seit vielen Jahren den Verwaltungsbeiräten und Rechnungsprüfern die Möglichkeit, sich über die Inhalte und Vorgaben einer ordnungsgemässen Jahresabrechnung zu informieren.

HG 03.03.2010 / Bm