Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.

BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10

. . . Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage. Die Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In der vermieteten Wohnung der Kläger zeigte sich Ende März 2006 ein Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer. Eine erste Reparatur an einem Regenrohr brachte keinen Erfolg. Die Eigentümerversammlung beschloss Anfang Mai 2006 die Instandsetzung. Trotz mehrerer Reparaturversuche kam es von Juni bis August 2006 zu weiteren Wassereinbrüchen, bis man einen Konstruktionsfehler an dem Tür-Fenster-Element in der über der Wohnung der Kläger liegenden Wohnung als Ursache des Mangels erkannte und behob. Die Kläger verlangen von den Beklagten Ersatz für Mietminderungen/Mietausfällen und Ersatz der Kosten für die Instandsetzung.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen: ein verschuldensabhängiger Anspruch aus § 280 BGB sei nicht gegeben, weil die Eigentümergemeinschaft und Verwalter umgehend reagiert hätten. Ein verschuldensunabhängiger Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz BGB komme nicht in Betracht, weil die Norm nicht anwendbar ist.

Die zugelassene Revision führte zu keinem anderen Ergebnis. Der BGH teilt die Ansicht des Landgerichts. Den Klägern steht kein Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz BGB zu. Zweck dieses Anspruchs ist es nur, einen Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke zu schaffen. Daran fehlt es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, weil die ordnungsgemässe Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Interesse aller Miteigentümer liegt. Hieran ändert sich nichts, wenn der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich betrifft. Die Beeinträchtigung des Sondereigentums in einem solchen Fall beruht auch dann nicht auf der Nutzung benachbarter Eigentumsrechte an Grundstücken, sondern auf den Mangel an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteil des selben Gebäudes, zu dessen Erhaltung und Instandsetzung alle Miteigentümer – also auch der geschädigte Wohnungseigentümer – verpflichtet sind. Eine entsprechende Anwendung de § 906 Abs. 2 BGB ist nicht zum Schutz des Sondereigentums geboten. Der einzelne Wohnungseigentümer wird durch den Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG sowie durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis hinreichend geschützt. Dieses gibt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemässe Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, zu der insbesondere die Instandhaltung gehört.

HAUSGRUND Anmerkungen
Die von der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter abgelehnte Kostenerstattung für Beseitigung von Folgeschäden nach ursächlichem Schadensereignis am Gemeinschaftseigentum stösst häufig auf Unverständnis des geschädigten Wohnungseigentümers. Mit dem vorstehenden Urteil hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass Schadensersatzansprüche wegen Schäden im/am Sondereigentum des geschädigten Wohnungseigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft jedenfalls dann nicht bestehen, wenn die Eigentümergemeinschaft den Schaden am Gemeinschaftseigentum ohne Zeitverzögerungen beseitigt.

HG 12.08.2010 / Bm