Ein Wohnungseigentümer kann die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen. Die dafür notwendige Unbilligkeit des bisherigen Schlüssels setzt voraus, dass der Anspruchsteller um mehr als 25% durch die bisherige Regelung gegenüber den tatsächlichen Verhältnissen zu hoch belastet wird.

BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09

. . . Ein Wohnungseigentümer baute nachträglich den Spitzboden im Objekt aus und schuf hierdurch zusätzliche Wohnfläche (ca. 70 m²) für sein Sondereigentum. Der Ausbau wurde genehmigt. Der Kläger stellte in der Eigentümerversammlung den Antrag, den Kostenverteilungsschlüssel künftig nach Wohnfläche zu bestimmen (bisher nach Miteigentumsanteile) und hierbei den zusätzlich geschaffenen Wohnraum zu berücksichtigen. Es stellte sich heraus, dass die Miteigentumsanteile den neu geschaffenen Wohnraum im Spitzboden bereits teilweise berücksichtigten. Dennoch würde eine Abrechnung nach Wohnfläche für den Kläger eine Minderbelastung von 13% zur Folge haben. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass sämtliche Verteilungsschlüssel, auch die für Instandhaltung und Instandsetzung, mit einfacher Stimmenmehrheit abgeändert werden können. Der Kläger kann sich in der Eigentümerversammlung mit seinem Begehren nicht durchsetzen. Er ficht den Beschluss an und beantragt darüber hinaus die Abänderung des Verteilungsschlüssels.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht meint, der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsgemässer Verwaltung. Der Kläger könne eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels weder auf Grund ergänzender Auslegung der Gemeinschaftsordnung noch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen, da die gewünschte Änderung des Verteilungsschlüssel einen schwerwiegenden Grund voraus setze, der das Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen lasse. Daran fehle es hier, weil der Kläger nach dem bisherigen Verteilungsschlüssel nur 13% mehr zahlen müsse, als es bei einer Neuberechnung nach den Wohnflächen der Fall wäre. Das liege weit unter einer Mehrbelastung von 25%, die nach allgemeiner Ansicht erreicht werden müsse. Unerheblich für den Änderungsanspruch sei es dagegen, dass ein anderer Wohnungseigentümer von der Beibehaltung des Kostenverteilungsschlüssels in weit größerem Umfange profitiere.

Der BGH hält die Revision für unbegründet. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Änderung des in der Gemeinschaftsordnung bestimmten Verteilungsschlüssels für die nicht verbrauchsabhängigen Kosten nicht zu. Der Gesetzgeber hat den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Anpassung einer Vereinbarung (Teilungserklärung) auf den Schwellenwert abgestellt, bei dessen Überschreiten ein solcher Anspruch begründet ist und diesen Schwellenwert bei Abweichungen der Wohn- oder Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung massgeblichen Mieteigentumsanteil um mehr als 25% angesetzt. Dieser Schwellenwert ist hier nicht überschritten.
Für den Kläger ergäbe sich bei einer Neuverteilung der Kosten nach Wohnflächen lediglich eine um 13% ermässigte Belastung. Dabei ist dem Hinweis, dass durch die Beibehaltung des bisherigen Umlageschlüssels den anderen Wohnungseigentümern ein Vorteil entstehe, den der benachteiligte Betroffene gleichsam mitbezahle, nicht zu folgen.
Der Zweck des Anspruchs aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist nicht die Vermeidung der durch den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel bei einem anderen Wohnungseigentümer entstehenden Vorteile, sondern die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel entstünden. Eine Mehrbelastung von 13% unter Beibehaltung des bisherigen, nach Miteigentumsanteile bemessenen Kostenverteilungsschlüssels liegt weit unter dem vorgenannten Schwellenwert.

HAUSGRUND-Anmerkungen 
Zwischen den Zeilen der BGH-Entscheidung ist zu lesen, dass sich die Grundlagen für den Anspruch auf eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auf die verbrauchsunabhängigen Kosten beziehen. Hinsichtlich der Verteilungsschlüssel für Betriebskosten kann die Eigentümergemeinschaft nach § 16 Abs, 3 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit eine dauerhafte Regelung beschliessen.

HG 06.09.2010 / Bm