Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.
Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemässen Verwaltung.
Der § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.
BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09
. . . Die Wohnungseigentümer hatten in der Eigentümerversammlung vom Juli 2007 u. a. einen Wirtschaftsplan rückwirkend ab dem 01.01.2007 einstimmig beschlossen. Entgegen der Teilungserklärung, wonach die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des § 16 WEG (a.F.) umzulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Dies betraf auch die Beitragsleistung zur Instandhaltungsrücklage. Gegen den Beschluss (und andere Beschlüsse) klagte ein Miteigentümer. Die Parteien streiten darüber, ob wirksam eine von dem in der Teilungserklärung bestimmten Schlüssel abweichende Regelung beschlossen worden ist.
Das Amtsgericht hat die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der gefasste Beschluss (und die anderen Beschlüsse) entsprächen nicht einer ordnungsgemässen Verwaltung. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG (n.F.) auch noch in der Versammlung, in der über die Genehmigung der Jahresabrechnung entschiede werde, einen abweichenden Umlageschlüssel beschliessen. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels habe jedoch nicht zu einer Änderung des vereinbarten Schlüssels geführt. Erforderlich sei ein nur für die Zukunft wirkender Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Eine unzulässige Rückwirkung stellt sich dar, wenn im Juli 2007 eine anderweitige Regelung schon für das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle.
Der BGH hält die Revision der Beklagten für unbegründet. Der § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit bei Betriebs- und Verwaltungskosten einen durch Vereinbarung (Teilungserklärung) festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollten, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Dabei ist jedoch zu beachten, ob eine solche (rückwirkende) Regelung einer ordnungsgemässen Verwaltung entspricht. So darf ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden Umlageschlüssel abgerechnet werden. Schon aus der Einberufung der Eigentümerversammlung muss hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung (§ 23 Abs. 2 WEG) ist und die weitreichenden Änderungen transparent gestaltet werden.
Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Instandhaltungsrücklage nicht eine einzige Massnahme (Einzelfall) abdeckt, sondern für den zukünftigen – noch nicht konkret vorhersehbaren – Instandhaltungs-/Instandsetzungsbedarf gebildet wird.
Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger. Dieser kann die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einsehen, nicht aber über-prüfen, ob der dem Wirtschaftsplan und Abrechnung zugrunde gelegte Umlageschlüssel dem geltenden Schlüssel entspricht. Die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels muss daher so gestalten werden, dass sie bei der Durchsicht der Beschlusssammlung dem unbefangenen Leser ohne weiteres auffallen muss.
HAUSGRUND-Anmerkungen
Grundsätzlich sind durch einfachen Mehrheitsbeschluss Änderungen der von der Teilungserklärung abweichenden Umlageschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten für die Zukunft möglich. Es bedarf jedoch eines ausdrücklichen Beschlusses für die künftige Änderung des Kostenumlageschlüssels. Die alleinige Änderung in einem vorgelegten und zu beschliessenden Wirtschaftsplan ist nicht ausreichend. Ein separater, vorgeschalteter Beschluss über die beabsichtigten Änderungen der Umlageschlüssel ist erforderlich. Die Beitragsverpflichtungen zur Instandhaltungsrücklage im Rahmen des Wirtschaftsplanes stellen keine Betriebs- oder Verwaltungskosten dar und können nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden.
HG 15.11.2010 / Bm