Mieterhöhung nach Modernisierungsmassnahme trotz fehlender Ankündigung zulässig
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 02.03.2011 eine Entscheidung zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmassnahmen getroffen, die ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurde.
BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 164/10
. . . Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Mit Schreiben vom September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete der Beklagten wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmassnahme zunächst mit einem Schreiben vom September 2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten hin zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, liess aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte Zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.
Mit der Klage begehrte der Vermieter die Zahlung des Erhöhungsbetrages für die Monate Juni bis August 2009 von der Mieterin.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen.
Das Landgericht hat der Berufung des Vermieters stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat entschieden, dass eine Mieterhöhung die in Anlehnung an § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumassnahmen in seiner Wohnung einzustellen und gegebenenfalls sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.
HAUSGRUND-Anmerkungen
Einer Zustimmung des Mieters zu (nachhaltigen) Modernisierungsmassnahmen und einer damit verbundenen Mieterhöhung (11% p.a. des Modernisierungsaufwandes) bedarf es nicht. Der Vermieter kann Modernisierungsmassnahmen auch ohne Zustimmung des Mieters ausführen lassen. Dies führt nicht zum Verlust einer späteren Mieterhöhung wegen Modernisierung. Einer verspäteten Ankündigung der Mieterhöhung bei Modernisierung folgt lediglich ein späterer Zeitpunkt der errechneten Mieterhöhung.
HG 04.03.2011 / Bm