Ein Entlastungsbeschluss widerspricht bereits dann ordnungsgemässer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen, d. h. wenn nicht vollständig auszuschliessen ist, dass Ansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden können.

LG Köln, Urteil vom 13.10.2011 – Az.: 29 S 105/11

. . . Die Wohnungseigentümerversammlung hat im Rahmen der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009 die Abrechnung genehmigt und dem Verwalter Entlastung erteilt. Eine Miteigentümerin ficht die Genehmigung der Jahresabrechnung 2009 hinsichtlich der Verteilung/Zuordnung bestimmter Kostenumlagen (hier: Ungezieferbeseitigung und Reparatur Waschmaschinenablauf) an und im Übrigen die Entlastung der Verwaltung, da für eine beschlossene, von der Verwaltung beauftragte und durchgeführte Fassadensanierung – unstreitig – Mehrkosten entstanden sind.
Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts sind die Kostenverteilungen/-zuordnungen in der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009 nicht zu beanstanden. Einwendungen gegen die abgerechneten (erhöhten) Kosten der Fassadensanierung in der Jahresabrechnung 2009 sind von der Klägerin nicht erhoben worden. Im Übrigen sei die Kostensteigerung der Fassadensanierung und damit verbundenen Nachfinanzierung (Sonderumlage) in einer Eigentümerversammlung vom 19.11.2009 besprochen und bestandskräftig beschlossen worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat damit zu erkennen gegeben, dass sie den Verwalter wegen der Kostenüberschreitungen der Fassadensanierung nicht in Anspruch nehmen will. Der Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht ordnungsgemässer Verwaltung, da erkennbare Ansprüche gegen den Verwalter nicht in Betracht kommen.

Gegen das erstinstanzliche Urteil richtete sich die Berufung der Klägerin. Wegen der Kostenverteilung/-zuordnung bestimmter Ausgaben in der Jahresabrechnung 2009 hat die Klägerin die Berufung zurück genommen. Die Klägerin verfolgt nur noch die Aufhebung des Entlastungsbeschlusses der Verwaltung. Mit Erfolg, wie das Landgericht Köln entscheidet. Die Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Entlastungsbeschluss sind hoch. Ein solcher widerspricht nämlich bereits dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nicht vollständig auszuschliessen ist, dass Ansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden können. Gegen den Verwalter könnten Schadensersatzansprüche durch die Klägerin wegen der Kostenüberschreitung im Rahmen der Fassadensanierung in Betracht kommen. Dabei kommt es weder auf den bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.11.2009 über die besprochene und durch Sonderumlage finanzierte Kostenüberschreitung an, noch auf die von der Klägerin unbeanstandet gebliebene Abrechnung der Gesamtkosten der Fassadensanierung im Rahmen der Jahresabrechnung. Ob es sich um berechtigte Ausgaben handelt oder sich daraus möglicherweise ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter ergibt, ist dabei eine andere, hier nicht streitgegenständliche Frage.
Für einen Verstoß gegen ordnungsgemässe Verwaltung reicht es bereits aus, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen bzw. nicht vollständig ausgeschlossen werden können.

HAUSGRUND-Anmerkungen
Das Landgericht Köln geht mit seinem Urteil über die bisherige Rechtsprechung des BGH’s hinaus. Während der BGH in seinen Entscheidungen die Ansicht vertritt, dass ein Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwalters erst dann gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen (vgl. BGH, Beschluss vom 17.07.2001 – V ZB 11/03 u. a.), reicht es nach Ansicht des Landgerichts Köln schon aus, wenn nicht Ansprüche gegen den Verwalter vollständig ausgeschlossen werden können. Eine Konkretisierung der in Betracht kommenden möglichen Ansprüche gegen den Verwalter bedarf es danach nicht. Allein die Möglichkeit eines unbestimmten Anspruchs gegen den Verwalter kann bei einem Entlastungsbeschluss danach einen Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung darstellen. Und wer kann schon vollständig (theoretische) Möglichkeiten ausschließen?

HG 31.10.2011 / Bm