Auch wenn die Gemeinschaft auf eine Sonderumlage zurückgreifen kann, die indes auch erst beschlossen und gegenüber den Wohnungseigentümern geltend gemacht werden muss, entspricht es jedenfalls nicht ordnungsgemässer Verwaltung, dass die Möglichkeit besteht, dass auf Grund der beschlossenen Verrechnung keinerlei Zahlung auf das eigentliche Wohngeld erfolgt, weil nicht ausreichende Zahlungen getätigt worden sind. Nach dem Beschluss (der Eigentümergemeinschaft) wird ein vollumfänglicher Zugriff auf die Wohngeldzahlungen zu Gunsten der Instandhaltungsrücklage ermöglicht. Dieses entspricht nicht dem Zweck der Wohngeldzahlung.

LG Köln, Urteil vom 09.02.2012 – Az.: 29 S 181/11

. . . Die Wohnungseigentümerversammlung hat u. a. im Rahmen der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan mehrheitlich einen Organisationsbeschluss dahin gehend gefasst, wonach im Rahmen der Jahresabrechnung aus den tatsächlichen geleisteten bzw. mit Guthaben verrechneten Wohngeldern zunächst die Beitrags-forderungen zur Instandhaltungsrücklage in beschlossener Höhe abzuführen und nur der verbleibenden Restbetrag des anteiligen Wohngeldes mit den weiteren Ausgaben gemäss Wirtschaftsplan zu verrechnen sind.
Gegen diesen Beschluss richtete sich die Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts enthalten die Beschlüsse nach objektiver Auslegung den Inhalt einer Tilgungsbestimmung, die sinnvoll sei, weil Unklarheiten über die Verwendung von Wohngeldern beseitigt werden, die entstehen, sobald nur teilweise Zahlungen auf das Wohngeld erbracht werden. Zu einer derartigen Beschlussfassung seien die Wohnungseigentümer gemäss § 27 Abs. 7 WEG berechtigt, da Ihnen ein Ermessensspielraum zustehe und nicht erkennbar sein, dass die Beschlussfassung willkürlich sei oder gegen eine Rechtsnorm verstoße. Soweit es zu einer Unterdeckung komme, bestehe die Möglichkeit, die Liquidität durch Sonderumlage herzustellen.

Gegen das erstinstanzliche Urteil richtete sich die Berufung der Klägerin. Mit Erfolg. Das Berufungsgericht führt aus, der § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers ist in Geld zu erbringen. Die Kostenverteilung führt grundsätzlich zu den Einnahmen, die zur ordnungsgemässen Bewirtschaftung des Objektes und somit zur Kostendeckung erforderlich sind. Diesen Grundsätzen tragen die angefochte-nen Beschlussfassungen nicht ausreichend Rechnung. Für die von der Beschlussfassung erfassten nicht vollständigen Zahlungen gilt für den Fall, dass der einzelne Wohnungseigentümer als Schuldner keine Tilgungsbestimmung getroffen hat, unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (NZM 2010, 243 ff.), dass die Instandhaltungsrücklage unmittelbar mit Eingang der Zahlung des Wohnungseigentümers entsprechend seiner Verpflichtung aus dem Wirtschaftsplan in das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht und nach § 28 Abs. 1 S. 3 WEG dieser Beitrag unmittelbar mit dem Zufluss in das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr auf der zu Grunde liegenden Leistungsbestimmung sofort der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen ist, die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB, mithin die verhältnismässige Tilgung jeder Schuld.

HAUSGRUND-Anmerkungen
Das Landgericht Köln greift mit seinem Urteil in die Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Verteilung des Wohngeldes und der Zuführung des Beitrages zur Instandhaltungsrückstellung ein. Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (V ZR 44/09), wonach es – vereinfacht ausgedrückt – bei der Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung nicht auf die (anteilige) Höhe der im Wirtschaftsplan beschlossenen Instandhaltungsrücklage ankommt, sondern auf die tatsächlichen Zahlungseingänge, hatte die Eigentümergemeinschaft die Gestaltungsmöglichkeit durch Beschluss festzulegen, mit welcher Tilgungsbestimmung (soweit keine andere Tilgungsbestimmung vorliegt) die tatsächlichen Zahlungseingänge verrechnet werden können. Die Möglichkeit, aus den tatsächlichen Zahlungen erst die anteilige Instandhaltungsrückstellung (Gemeinschaftsvermögen) aufzufüllen und die übrigen Zahlungen für die laufende Bewirtschaftung zu verwenden, wird mit dem Urteil verwehrt. Bei Wohngeldzahlungen/Verrechnungen von unterschiedlichen Beträgen des Wohnungseigentümers ist die Transparenz über die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bei der Aufteilung der Wohngeldzahlungen (unterschiedliche Quotelungen) des einzelnen Wohnungseigentümers in mehrere unbestimmte Teilbeträge durch das Urteil kaum gegeben.

HG 14.02.2012 / Bm