Die Kammer geht dabei davon aus, dass die hier im Beschluss genannte besondere Vergütungshöhe von monatlich € 59,00 zzgl. Mehrwertsteuer je Wohneinheit zunächst gegen die Bestellung spricht und die Eigentümer hätte veranlassen müssen, vor der Wahl Alternativangebote zu berücksichtigen und weitere Kandidatenangebote näher zu prüfen.
Hinsichtlich der Vergütungshöhe für den Verwalter wird den Eigentümern zwar ein Ermessen eingeräumt. Grundsätzlich stellt es keinen Anfechtungsgrund dar, wenn die Wohnungseigentümer nicht den billigsten Kandidaten wählen. Dies berechtigt die Eigentümer aber nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses eine beliebig hohe Verwaltervergütung zu akzeptieren und diese auch der Minderheit aufzuerlegen.
Ein ausreichender sachlicher Grund für die hohe Vergütung ergibt sich auch nicht ohne weiteres daraus, dass es sich bei der vorliegenden Gemeinschaft um zerstrittene Eigentümer handelt.
LG Köln, Urteil vom 24.11.2011 – Az.: 29 S 130/11
. . . Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus drei Einheiten und ist seit Jahren zerstritten. Vorherige Verwalter wurden abgesetzt bzw. abberufen. Die Wohnungseigentümer holten daraufhin erneut Kostenangebote verschiedener Verwaltungsfirmen ein. Nach Vorlage der Kostenangebote wurde durch den vorherigen Verwalter in der Eigentümerversammlung vom 02.08.2010 durch Eigentümerbeschluss die Firma XXX zur neuen Verwalterin bestellt. Eine Laufzeit enthielt der Bestellungsbeschluss nicht. Die neubestellte Verwalterin berief zum 28.09.2010 eine erneute Eigentümerversammlung ein, um die Verwalterbestellung mit einer konkreten Laufzeit zu bestimmen. Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde allen Miteigentümern der Entwurf eines Verwaltervertrages zugeschickt. In der Eigentümerversammlung am 28.09.2010 wurde die neue Verwalterin mit einer konkreten Bestelldauer als Verwalterin bestätigt und dem Entwurf des Verwaltervertrages zugestimmt.
Gegen diese Beschlüsse richtete sich die Anfechtungsklage.
Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts entspreche der Beschluss ordnungsgemässer Verwaltung, weil kein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter spreche. Allein dass der Verwalter höhere Kosten verursache, als möglicherweise ein anderer Verwalter, lasse Zweifel an der Eignung nicht erkennen. Auch stehe der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu. Es stelle einen sachlichen Grund dar, wenn Alternativangebote, deren Angebote lediglich freibleibend seien, nicht berücksichtigt würden. Die Eckdaten des Verwaltervertrages lagen bereits vor. Auch hier gelte ein Ermessensspielraum.
Gegen das erstinstanzliche Urteil richtete sich die Berufung der Klägerin. Mit Erfolg. Das Berufungsgericht führt aus, dass der Beschluss nicht ordnungsgemässer Verwaltung entspricht, weil die Eigentümer das Ihnen zuste-hende Ermessen bei der Verwalterbestellung nicht ordnungsgemäss ausgeübt haben. Auch wenn es im Rahmen dieses Beschlusses um die organschaftliche Bestellung des Verwalters geht, haben die Eigentümer mit der Bestellung zumindest eine Art Minimalvertrag geregelt, der die Laufzeit und insbesondere die Vergütung der Verwaltung betrifft. Dabei geht die Kammer davon aus, dass die hier im Beschluss genannte besondere Vergütungshöhe von monatlich € 59,00 zzgl. Mehrwertsteuer je Wohneinheit zunächst gegen die Bestellung spricht und die Eigentümer hätte veranlassen müssen, vor der Wahl Alternativangebote zu berücksichtigen und weitere Kandidatenangebote näher zu prüfen. Zwar lagen Alternativangebote vor, dass diese aber überhaupt richtig geprüft wurden, ist nicht erkennbar. Hinsichtlich der Vergütungshöhe für den Verwalter wird den Eigentümern zwar ein Ermessen eingeräumt. Grundsätzlich stellt es keinen Anfechtungsgrund dar, wenn die Wohnungseigentümer nicht den billigsten Kandidaten wählen. Dies berechtigt die Eigentümer aber nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses eine beliebig hohe Verwaltervergütung zu akzeptieren und diese auch der Minderheit aufzuerlegen. Die Höhe der Vergütung kann durchaus als wichtiger Grund gegen die Bestellung zum Verwalter sprechen. Üblich sind zwischen 15-25 € (netto) monatlich pro Wohneinheit, bei sehr kleinen Gemeinschaften auch mehr. Ein ausreichender sachlicher Grund für die hohe Vergütung ergibt sich auch nicht ohne weiteres daraus, dass es sich bei der vorliegenden Gemeinschaft um zertrittene Eigentümer handelt.
Der Abschluss des Verwaltervertrages entspricht bereits nicht ordnungsgemässer Verwaltung, weil der Bestellungsbeschluss für den Verwalter für ungültig zu erklären ist. Der Beschluss zum Abschluss eines Vertrages für einen Verwalter, der nicht ordnungsgemäss bestellt ist, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemässer Verwaltung und ist deshalb ebenfalls für ungültig zu erklären.
HAUSGRUND-Anmerkungen
Das Landgericht Köln greift mit seinem Urteil in die Preis- und Vertragsautonomie der Vertragsparteien, nämlich der Wohnungseigentümergemeinschaft (der Mehrheit der Wohnungseigentümer) einerseits und dem Verwalter andererseits ein. Eine kleine, zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft findet selten einen kompetenten und fachkundigen Verwalter, weil der Betreuungsaufwand aus betriebswirtschaftlicher Sicht zu hoch ist und mit den, vom Gericht angenommenen, üblichen Verwaltergebühren nicht zu verwalten ist. Die von der Mehrheit der Miteigentümer gemachten Erfahrungen mit preiswerten, aber weniger kompeteneten Verwaltern (deshalb u. a. die Zerstrittenheit) und das Vertrauen in einen bekannten, kompeteneten aber wesentlich teureren Verwalter und dessen Bestellung entspricht nach dem Urteil des Landgerichts nicht ordnungsgemässer Verwaltung.
HG 15.02.2012 / Bm