Keine Haftung einzelner Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner

Eine Haftung einzelner Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Forderung eines Versorgungsunternehmen an die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nicht.

BGH vom 20.01.2010 – VIII ZR 329/08

. . . Das klagende Versorgungsunternehmen belieferte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Das Versorgungsunternehmen verlangte von einzelnen Miteigentümern als Gesamtschuldner die Zahlung restlicher Entgelte für erbrachte Leistungen. Die einzeln beklagten Miteigentümer vertraten die Ansicht, dass nur die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft für die Forderungen des Versorgungsunternehmen haftet.
Das Amtsgericht hat der Klage gegen eine Beklagte aufgrund eines Anerkenntnisses teilweise stattgegeben; die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Versorgungsunternehmens als Klägerin hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision hatte Erfolg mit der Begründung, dass sich nach dem Vertragsangebot des klagenden Versorgungsunternehmens der Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richtete. Mit der Annahme des Angebotes zur Wasserbelieferung und Abwasserentsorgung sind Verträge mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung rechtsfähig. Dies hat Konsequenzen für die Haftung. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sich diese klar und eindeutig auch persönlich verpflicht haben. Daran fehlt es im entschiedenen Fall

HAUSGRUND-Anmerkungen
Abweichend von früheren Gerichtsentscheiden vor der festgestellten Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (02.06.2005) und vor der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (01.07.2007) wird durch das Gericht erneut bestätigt, dass für Forderungen aus Verträgen mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsgemässer Verwaltung auch nur die Eigentümergemeinschaft (als Verband) haftet. Ohne persönliche Erklärung des einzelnen Miteigentümers entsteht keine gesamtschuldnerische Haftung für den einzelnen Miteigentümer.
Gleichwohl kann derzeit eine anteilige Haftung im Verhältnis der Miteigentumsanteile einzelner Wohnungseigentümer an den Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen (vgl. § 10 Abs. 8 WEG) und diese anteiligen Verbindlichkeiten kann der Gläubiger gegen den einzelnen Wohnungseigentümer durchsetzen.

HG 21.01.2010 / Bm